Bostadsrätt, Hyresrätt, Andra hand – Wohnungssuche in Schweden und rechtliche Informationen

Welcome to the Jungle!

Wer mit dem Gedanken spielt, dauerhaft nach Schweden zu ziehen (auch als “Auswandern” bekannt) muss sich wohl oder übel auch ernsthaft Gedanken machen, wo und wie man ein Dach über den Kopf bekommt. Die Erfahrung zeigt, dass sich dies oft schwieriger ist als angenommen. Der Wohnungsmarkt gerade in den Großstädten ist, gelinde ausgedrückt, etwas durchwachsen. Die Nachfrage nach einem Eigenheim ist groß und der Arbeitsmarkt auf die Regionen rund um Stockholm, Göteborg und Malmö konzentriert. Hier kurz die populärsten Varianten gerade für junge Menschen.

Bostadsrätt – der typische Wohnungskauf in Schweden

Das Bostadsrätt ist in Schweden heute die durchaus gewöhnlichste Form, längerfristig eine Wohnung zu bekommen. Hierbei handelt es sich nicht wie in Österreich oder Deutschland um ein Eigentumsrecht, sondern lediglich um ein Wohnrecht.

Rechte und Pflichten einer “Bostadsrätt”-Wohnung in Schweden

Dieses Wohnrecht ist gekoppelt an verschiedene Rechte und Pflichten. Dabei handelt es sich immer um das Rechtsverhältnis zwischen jener natürlichen oder juristischen Person die das Wohnrecht innehat sowie der Vereinigung, die in ihren Statuten das Wohnen in der betreffenden Immobilie regelt. Ganz wichtig hierbei ist die Unterscheidung von einem Eigentumsrecht (z.B. nach §362 öABGB) wie es bei Eigentumswohnungen im deutschsprachigen Raum der Fall ist. Es ist beispielsweise nicht immer gestattet, die Wohnung weiterzuvermieten. Auch das Beherbergen von Personen, welche eine potenzielle Gefahr für andere darstellen könnten ist nicht gestattet. An oberster Stelle liegt das Wohl des Kollektivs. Niemand darf die Wohnung mutwillig im großen Stile umgestalten.

Rechte & Pflichten der Wohnvereinigung

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Jeder, der ein Wohnrecht innehat, muss auch Mitglied in der Vereinigung sein. Jede Vereinigung ist verpflichtet, einen Haushaltsplan zu erstellen, nach welchem gehandelt wird. Dieser beinhaltet auch die Jahresgebühr die eine Vereinigung in monatlichen Raten erhält. Des Weiteren können auch weitere Gebühren anfallen so z.B. beim Überlassen eines Wohnrechts. Betreffend eines solchen Plans, enthält das Gesetz lediglich Rahmenbedingungen, was auch die in der Praxis oftmals sehr unterschiedlichen Gebühren erklärt.

Es besteht aber auch ein Recht auf Gewinnverteilung nach jedem Buchungsjahr. Das bedeutet, dass sämtliche Mitglieder der Vereinigung, also jene, die ein Wohnrecht in derselben besitzen, an der Ausschüttung beteiligt sind. Etwas, das auf den ersten Blick streng aussieht, sind die Bedingungen für die Aufnahme in die Vereinigung und somit auch der Erhalt eines Wohnrechts. Jedoch darf die Vereinigung weder nach Herkunft oder Einkommen diskriminieren.

Die Vereinigung muss stets nach ihren Statuten handeln. In den Statuten sind viele Formalvorschriften geregelt. Die wohl wichtigste Regel für jeden, der ein Wohnrecht inne hat, nämlich der Zweck für die Gebühren, muss auch in den Statuten geregelt werden. Das bedeutet, dass die monatliche Gebühr immer den Bewohnern zu Gute kommt. In erster Linie handelt es sich um die Instandhaltung der gesamten Einrichtung, aber es können weitere Punkte wie der Ersatz von defekten Geräten geklärt werden.

Was kostet so ein Bostadsrätt?

Die Preise für ein solches Wohnrecht sind von der Region abhängig. Die Großstädte, allen voran Stockholm, gehören aber zu den teuren Plätzen. Eine durchschnittliche Wohnung in recht zentraler Lage kann hier durchaus 3 Mio. SEK kosten; zzgl. der monatlichen Gebühr. Sämtliche Banken bieten Kredite zur Finanzierung an, jedoch sind 15 % des Kaufpreises als Eigenmittel unumgänglich. Rechenbeispiele findet man z.B. bei Swedbank oder Länsförsäkringar.

In Stockholm eine Wohnung zu finden erfordert zumeist Geduld und das nötige Kleingeld

In Stockholm eine Wohnung zu finden erfordert zumeist Geduld und das nötige Kleingeld

Hyresrätt – eine Wohnung mieten

Das Hyresrätt ist umgelegt auf den deutschsprachigen Raum das gewöhnliche Mietrecht. Hierfür benötigt es einen Hauseigentümer bzw. eine Genossenschaft. Der Wohnungsmarkt ist für gewöhnlich zentralisiert. Bostadsförmedligen, Svenska Bostäder – um nur zwei Beispiele zu nennen – vergeben diese Wohnungen. Nun bekommt man eine Mietwohnung nicht gleich nach seiner Ankunft im Land, schon gar nicht in der Nähe von Großstädten. In Nordschweden mag dies durchaus leichter funktionieren.

Warteschlange für Mietwohnungen – kösystem

Wer eine Mietwohnung bekommen möchte, muss sich in eine Schlange einreihen. Das gilt auch für EU-Bürger inklusive Schweiz und Norwegen. Wer sich hier als „Ausländer“ Vorteile erhofft, wird rasch enttäuscht werden. Der Interessent, der die längste Wartezeit hat, bekommt für gewöhnlich den Zuschlag.

Wartezeiten für eine Mietwohnung besonders lang in Stockholm

Gerade in Stockholm benötigt man mehrere Jahre, bis man ein Wohnungsangebot bekommt. Inwieweit dies andere EU Bürger im Rahmen der Niederlassungsfreiheit benachteiligt, ist diskutabel. Theoretisch betrachtet wird man aus der EU kommend gegenüber einem schwedischen Staatsbürger nicht benachteiligt. Praktisch jedoch ist es beispielsweise einem Deutschen unmöglich, sich schon Jahre zuvor ernsthafte Gedanken über eine Auswanderung nach Schweden zu machen und sich in die Schlange zu stellen, um auch eine Chance auf einen Zuschlag nach der Ankunft zu haben.
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Andra hand – Miete aus zweiter Hand bzw. Untermiete

Gerade für junge Menschen, Studenten und all jene, die nicht gerade über ein hohes Einkommen verfügen ist die Miete aus zweiter Hand sehr populär. Dazu braucht es entweder eine Person die eine Wohnung über eine Genossenschaft mietet und die Erlaubnis hat, diese in Teilen oder als Ganzes weiterzuvermieten oder jemanden, der ein Bostadsrätt besitzt und dessen Vereinigung keine Einwände zur Weitervermietung hat.

Wo finde ich Wohnungen andra hand?

Sehr populär sind hierfür Seiten wie blocket.se, hyralya.se oder andrahand.se. Es ist jedoch allerhöchste Vorsicht geboten. Zum einen wimmelt das Internet von Betrügern aller Art und zum anderen stellt diese Form auf Grund der hohen Nachfrage eine lukrative Einkommensquelle dar. Erschwerend dazu kommt, dass der Markt 2013 liberalisiert wurde. Das bedeutet, dass man als Vermieter praktisch jeden Preis verlangen kann, da genügend potenzielle Abnehmer vorhanden sind. Preise von 5000 SEK/Zimmer/Monat oder 10 000 SEK/ Wohnung sind absolut keine Seltenheit und können sogar noch weit höher liegen.